Listes de maisons secrètes: les agents immobiliers se cachent de plus en plus
Le shopping pour des maisons en ligne avait une fois le sentiment d’un marché en plein air: occupé et en sueur, peut-être, mais gratuit pour tout le monde pour voir ce qui est à vendre. Cependant, l’expérience est maintenant rapidement modifiée dans celle d’une boîte de nuit, avec les nouvelles entrées les plus populaires derrière des têtes de velours. Si vous voulez faire la fête avec les enfants cool – dans ce cas, vous mieux connaître l’accès aux maisons pour les gens ordinaires – vous mieux en connaissant un homme.
Le grand caractère ouvert du marché du logement a été démoli pendant un certain temps. La plupart des courtiers ont traditionnellement suivi une approche maximaliste des maisons de marketing, avec des listes largement partagées via des bases de données locales appelées services listes multiples. Les agents parcourent le MLS pour obtenir des détails sur les maisons disponibles à la vente, tandis que les portails de recherche tels que Zillow se rendent sur leurs propres sites Web pour que les clients de la maison réguliers puissent défiler. La réflexion est simple: plus d’yeux sur une mention signifie plus de soumissionnaires potentiels, donnant à un propriétaire la meilleure chance de vendre rapidement et lucratif.
Ce modèle est même dû à l’Association nationale des agents immobiliers, un puissant groupe industriel qui détermine les règles de la plupart des MLSE à travers le pays. En 2020, DAR a établi une règle qui est connue sous le nom de politique de coopération claire, qui dit que dès qu’un courtier commence une maison en public – sur un site Web, via une explosion de montage électronique, ou même avec un panneau « à vendre » dans le jardin avant – ils doivent le mentionner sur le MLS dans un jour. La règle visait à empêcher le freel et à encourager la participation au MLS, en gardant des listes en un seul endroit pour que les autres agents et leurs clients puissent les voir.
Ces dernières années, cependant, la règle claire de coopération a été contestée par certains des plus grands joueurs du jeu, qui veulent agir comme les nouveaux videurs pour des salles VIP pleines de déclarations exclusives. En particulier, Kompas, le plus grand courtage immobilier du pays par volume de vente, veut prendre les devants sur la corde de velours susmentionnée. Les agents de la boussole amalent de plus en plus leurs entrées en interne, évitent le MLS et ne mettent que des maisons disponibles pour les acheteurs qui collaborent avec d’autres agents de la boussole. Le fondateur et PDG de la société, Robert Reffkin, a également une croisade contre la politique claire de coopération. Reffkin fait valoir que les vendeurs doivent rejeter l’approche unique du MLS et exercer plus de contrôle sur la façon dont leur maison est commercialisée. Sa campagne a licencié une bataille féroce entre les courtiers et a posé une question fondamentale: qui devrait pouvoir voir les maisons aux États-Unis?
Pour l’instant, le combat est en cours. Après des mois de débat, Nar a déclaré mardi qu’elle laisserait la politique de coopération claire intacte et ajouterait une autre règle qui fonctionne comme une petite concession à la baisse. La tentative apparente de compromis ne plaira probablement à personne. Mais bien qu’il reste une coopération claire pour le moment, le marché du logement reste un décidé ONUAvenir coopératif.
Ceux pour une coopération claire affirment que la règle est responsable du marché du logement transparent unique en Amérique – la raison pour laquelle vous pouvez sauter sur Zillow of Realtor.com et obtenir la couche du pays. La politique apporterait l’augmentation des «listes de poche» ainsi appelées sur le marché, mais non disponibles sur le MLS. Si les agents cessent de contribuer des listes aux bases de données partagées, beaucoup avertissent dans l’industrie, un marché du logement autrefois uniforme pourrait se séparer en silos, avec des listes de maisons qui sont distribuées entre des groupes de clubby de courtiers appelés « réseaux d’inscription privés » ou Gatewept au sein de courtiers tels que Compass.
Tout le monde profite lorsque nous regroupons tous nos offres, et nous le faisons à temps. Et les gens peuvent être blessés si nous ne le faisons pas.
Dans ce monde, certains agents ont accès à beaucoup plus de caractéristiques que d’autres. Choisissez le mauvais représentant, et vous pouvez inconsciemment manquer la maison de vos rêves. Et bien qu’il y ait de bonnes raisons pour lesquelles quelqu’un peut ne pas vouloir que sa maison soit annoncée sur le MLS – une célébrité comme Brad Pitt, par exemple, ne veut probablement pas que son entreprise soit diffusée pour que tout le monde puisse voir – la sagesse conventionnelle dit que la rupture d’une maison est le meilleur moyen d’obtenir le meilleur dollar.
« Tout le monde en profite lorsque nous regroupons tous nos offres, et nous le faisons à temps », a déclaré Saul Klein, un ancien responsable immobilier qui est le PDG du service d’inscription multiple de San Diego, m’a dit plus tôt. « Et les gens peuvent être blessés si nous ne le faisons pas. »
Mais il devient de plus en plus clair que les partisans du système ouvert perdent. Oui, Nar a tenu la règle de coopération claire en place, mais elle a également introduit une option pour les vendeurs soucieux de la confidentialité à mentionner sur le MLS, tout en reportant leurs entrées en apparaissant sur des sites tels que Zillow ou les pages de destination pour d’autres courtiers. L’idée est de donner aux vendeurs plus de flexibilité pour apporter leurs maisons sur le marché, car ils considèrent qu’il est nécessaire de « préférer leur maison » pré-market « avant de le faire largement. Le déménagement n’est pas aussi loin que Compass aurait voulu passer un bon moment, mais la société encadre toujours cela comme une validation de son rallye crier pour plus de choix de vendeurs.
« Avec Nar qui introduit une nouvelle politique de MLS pour » étendre le choix des consommateurs « , ils ont reconnu que la politique de coopération claire limitait le choix du vendeur de maisons », a déclaré Reffkin dans un communiqué. « L’expansion de choix signifie que les propriétaires de NAR ne leur laissent toujours pas choisir exactement comment amener leurs maisons sur le marché, mais c’est un petit pas dans la bonne direction. »
Compass n’est peut-être pas complètement satisfait de la décision la plus récente de NAR, mais la société a déjà réussi à secouer le paysage immobilier. La maison de courtage a fait beaucoup de foin en exploitant un maas frappant dans les règles claires de coopération. Tandis qu’un agent doit ajouter la liste à la base de données MLS dès qu’il en public Mettez la maison à vendre, la règle permet aux agents de partager de nouvelles propriétés dans leurs courtiers sans les ajouter au MLS. Cette méthode, que la boussole a appelé la route «exclusive privée», crée essentiellement un jardin clos avec des maisons qui ne peuvent être trouvées nulle part ailleurs. Compass dirige le trafic vers son site Web, collecte un comité des deux côtés de l’accord et peut attirer à la fois des agents et des clients en offrant un accès à son inventaire. Les exclusivités privées sont devenues une stratégie importante pour le géant du courtage: Reffkin a déclaré aux analystes en février que 35% des offres actives de la société n’étaient disponibles à l’échelle nationale qu’en travaillant avec un agent Compass ou une visite à Compass.com.
Il ne s’agit pas non plus d’une manœuvre auto-opérée, revendiquent des dirigeants de Compass. Ils disent que les vendeurs bénéficient de rejeter le MLS et de mettre leurs maisons sur le marché dans les limites sûres du réseau Compass. Les MLS et les portails de recherche tels que Zillow montrent depuis combien de temps une maison est sur le marché et si le prix a été réduit, des points de données que les acheteurs peuvent utiliser pour exercer des propriétaires dans les négociations. Le site Web Compass ne montre pas de réductions de prix ou de jours sur le marché, afin qu’un vendeur puisse tester son prix idéal sans aucune répercussion s’il doit revenir en arrière. Et s’ils ne vendent pas de cette façon, ils peuvent toujours aller au MLS et suivre l’itinéraire conventionnel pour un éclairage maximal. Compass compare cette stratégie à tester un produit avec un public plus petit avant le lancement.
« Nous sommes fermement convaincus que les propriétaires devraient avoir le contrôle total et la flexibilité lors du choix de la façon dont ils ont leur maison, point final, complet », explique Ashton Alexander, chef de la stratégie de Compass.
Brian Boero, le PDG de 1000 Watt, une marque et une agence de marketing pour les sociétés immobilières, ne l’achète pas. La boussole, dit-il, est vraiment après la vérification. Selon la règle existante, l’entreprise peut être libre de poursuivre sa stratégie « exclusive privée », mais elle ne peut pas commercialiser publiquement une maison sur son site Web sans contribuer à la MLS.
« Ils veulent faire de Compass.com une destination où ils contrôlent publiquement l’inventaire, et ils veulent avoir brut brut pour continuer à étendre leur programme de liste privée », explique Boero. « Alors ils n’ont pas obtenu ce qu’ils voulaient. »
Tout le monde perd ici dans un sens. Personne n’est heureux.
Compass est loin d’être la seule grande maison à utiliser ce type de stratégie – par exemple, Coldwell Banker a « Look exclusif », Howard Hanna a « Find It First », et un Big Keller Williams -Franchise, KW Go, a appelé son offre « Collection privée ». De plus en plus d’entreprises ont menacé de suivre l’exemple et de conserver les listes de la MLS si cela les aide à rivaliser pour les agents et les clients. La politique de coopération claire est toujours difficile à maintenir, par laquelle la responsabilité des MLS locaux de maintenir les agents en ligne. Certains MLSE, peur des poursuites, ont déjà repris l’application, permettant aux agents d’être sur le marché, comme ils le souhaitent. Cela peut rendre les réseaux d’inscription privés possibles pour rendre les groupes d’agents généralement hautes performances de différents courtiers qui partagent les listes de MLS les uns avec les autres.
La décision de NAR de maintenir une coopération claire est une petite victoire pour ceux qui favorisent le statu quo, mais cela mettra à peine un terme aux pratiques qui brisent le marché du logement. Compass n’exclut pas non plus la possibilité de poursuites sur la règle. Pour l’instant, le secteur immobilier est coincé dans une sorte de limbes. Personne ne doute que les entrées secrètes continueront d’augmenter, mais la lutte pour une politique de coopération claire ne va nulle part.
« Tout le monde perd ici dans un certain sens », explique Boero. « Personne n’est heureux. »
James Rodriguez est un journaliste principal de l’équipe de discours d’initié.
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